Norma e responsabilidade


Em 18 de abril de 2014, entrou em vigor a NBR 16.280, norma técnica elaborada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) a fim de disciplinar a realização de reformas em edificações em todo o País por meio de um Sistema de Gestão de Obras. Questiona-se, então, como essa normatização pode e deve influenciar no cotidiano dos condomínios.
As normas técnicas possuem enorme abrangência e aplicabilidade na sociedade, uma vez que são elaboradas a partir de um complexo procedimento envolvendo consumidores, representantes de empresas e técnicos para a criação de uma conduta, um padrão ainda não previsto na legislação, com o objetivo de fomentar o desenvolvimento de produtos com maior qualidade, melhorar a confiabilidade das relações comerciais, proporcionar segurança com a diminuição de riscos à saúde, economia na produção, dentre outros benefícios.
Neste passo, importante polêmica foi instaurada em torno do cumprimento ou não das exigências da NBR 16.280 dentro dos condomínios de todo o Brasil, uma vez que não se trata de lei, norma impositiva, ou conquista de mercado do consumerista. E não se vislumbra, formalmente, sanção imediata em decorrência de sua desobediência.
Inicialmente, deve-se esclarecer que a Constituição Federal em seu art. 5º, inciso II, prescreve que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude da lei. Porém, ainda que as normas técnicas não sejam consideradas leis, mas apenas regras de conduta a fim de disciplinar os procedimentos adotados no caso em concreto e, portanto, não podem ser impostas, a sua não observância pode ensejar a responsabilização civil e criminal do síndico. O fato poderá ocorrer porque a norma dá parâmetros à conduta esperada para o cumprimento do dever de zelar pela manutenção e conservação das áreas e serviços comuns.
A NBR 16.280 propõe ao síndico e aos condôminos um conjunto de procedimentos a serem realizados antes, durante e depois das obras, denominado Sistema de Gestão de Obras com o objetivo de conservar e preservar a estrutura dos edifícios, salvaguardando o direito à vida e à segurança a todos os cidadãos que residem, trabalham e circulam diariamente pelo edifício.
Nesta esteira, todos os condôminos, com base nas orientações técnicas, poderão buscar a prevenção de riscos, mediante a elaboração de plano de gestão de reforma a fim de obrigar a realização de estudos técnicas que comprovem a viabilidade da obra. E também definir responsáveis pela realização da obra em caráter técnico e profissional, minimizando significativamente a ocorrência de acidentes e demais danos.
É importante salientar que a não observância das normas pelo síndico, de acordo com as obrigações legais ou contratuais que lhes são impostas, poderá ensejar a atribuição de responsabilidade por omissão, em caso de ocorrência de danos que poderiam ser evitados, caso fossem observadas as normas técnicas e demais normas edilícias aplicáveis.
Após a entrada em vigor da referida norma técnica, o cumprimento dos procedimentos nela instituídos forma uma espécie de padrão esperado por aqueles que respondem pela administração do condomínio, cuja inobservância não pode ser considerada escusável, na medida que a informação se encontra à disposição de todos. De certa forma, pode-se afirmar que a análise do comportamento do homem médio mudou, subindo o grau de exigência para aqueles que se dispõem a promover a administração condominial.
Neste sentido, a execução de obras nos condomínios com o atendimento das orientações previstas da NBR 16.280, mostra-se de suma importância, sob pena de, em caso de omissão, o síndico responder pelo dano ocorrido, juntamente com o seu causador direto.
Enfim, além de contribuir para a realização de uma obra mais eficiente em razão do grau de profissionalismo exigido para sua execução, a norma técnica em foco está em consonância com o disposto no art. 1.348, inciso V do Código Civil e em respeito aos institutos da prevenção e previsibilidade que compões o objetivo promocional da responsabilidade civil.

Rubens Carmo Elias Filho
Advogado e Presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC)

Fonte: O Estado de S. Paulo


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